浙江在线讯  在杭州城郊住宅的各个版块中，位于东北方向的九堡、下沙和星桥等区块表现异常活跃：九堡镇有锦江半岛、绿苑·晨光，下沙开发区有香榭里花园、东海·未名园，余杭星桥街道则主推占地6579亩、投资80个亿的天都城。眼看着有了更多3000元／平方米以下价位楼盘可供选择，消费者在欣慰之余，未免也有些疑惑：郊区化，真的说来就来吗？

房价太高了，住到哪里去？

仅仅在两年前，住到下沙或临平对许多杭州市民来说还是件不可思议的事情。而现在，面对高热不退的房价，一些工薪阶层不得不把这些昔日的“乡下房子”纳入自己的购房计划。

杭州作为浙江省的中心城市和著名的风景旅游胜地，本来对周边人口就具有很大的吸引力，萧山、余杭两地并入杭州后，城市化进程进一步加快，加之政府采取大力吸引外来人才和投资的产业政策，城市人口和规模迅速扩大。撤市并区后，杭州市人口已达300万，而将来的计划是增加到500万，这些新增加的人口住到哪里去？已经拥挤不堪的市中心肯定承载不了，部分人口向郊区迁移是最现实的办法。目前杭州市区内可供房地产开发的用地日趋减少，市中心住宅平均价格已接近5000元／平方米，工薪阶层要想在市区买一套称心的住房越来越难，而一些价位低、环境好的远郊房产开始显现出自己的吸引力。从长远来看，杭州的住宅郊区化将是大势所趋。

东偏北，城郊住宅逐渐升温

杭州东北部作为远郊楼盘供应量较多的区域，新住宅主要集中在九堡、下沙和余杭星桥两大区块。下沙的杭州经济技术开发区经过近10年的建设，基础设施配套比较成熟；占地1．5万亩的浙江最大的大学城也已正式投入使用，首期1．8万名学生入住。此外，九堡镇还有一定的房地产开发基础，上世纪90年代初建造的圆梦园和海景城做的都是别墅产品，已有了一部分配套，也聚了一部分人气。按照规划，九堡、下沙区块的未来城市人口将达到35万，依靠良好的产业支撑和大量高素质新人口的涌入，这里的房地产市场前景十分光明。由于轻轨一号线（武林广场——下沙）方案确定的利好消息，在人居展上，这一区块各楼盘普遍反响不错，位于钱塘江边的锦江半岛今年4月份开盘，是该区域惟一开始正式销售的新楼盘，估计明年年底可以交付。目前，总共300套房子已销售80％，均价2950元／平方米的低价位、1．4的低容积率和多层为主的房型毫无疑问是其主要卖点。购房者年龄基本在40岁以下，其中三分之一是毕业留杭的大学生、三分之一是住在东部的杭州本地居民、还有三分之一则是投资客。东海·未名园只有7万平方米的建筑面积，但地段不错，位于下沙大学城边上，西邻锦鳞公园，均价2800元／平方米，他们以大学教师和当地公司白领为主要客户群，小区里还特意设计了280套单身公寓。这样的定位在人居展上得到市场的肯定，虽然最早也要到2003年10月才能交房，但4天内仍有700余人登记了号子。

时下，九堡和下沙区块的开发量还不是很大，除已经亮相的楼盘外，只有宋都房产在杨公堡拿了250亩地待开发。不过，接下来江干区与滨江房产等公司合作的九堡片区改造项目，圈地1800亩，计划建造120万平方米以上的精品住宅和经济适用房，可入住5万人口，将把这里原本波澜不惊的房地产市场搅得水起风生。

位于临平与杭州之间的星桥镇，开发的则是一个巨无霸式的项目———天都城。这个杭州房地产界史无前例的“造城运动”，由于开发商广厦集团的上市公司身份，在网上被人们炒得沸沸扬扬。该楼盘位于绕城公路外围，星桥街道本身经济发展相对滞后，现有星桥卫生所、星桥中学、星桥小学、幼儿园等设施，娱乐配套基本空白，开发商必须自己做基建配套，工程浩大。不过也有许多客户认为，一张白纸上反而能画出更美的图画。因此，面对这样一个尚在“纸上谈兵”阶段的全新居住模式，杭州市民仍表现出了足够的热情；人居展上，天都城那个由十万朵鲜花和巨型楼盘模型搭建而成的展位前，始终人头攒动。此前，天都城一期667套、二期477套都已预订一空，人居展期间推出的三期645套，一口气订出了60％，对于一个周期长达6－8年的房产项目来说，这样的市场反响出乎不少人的意料。

城郊住宅还需跨越四道关口

总的说来，远郊房产有其自身优势，它们一般布局在郊区自然环境优越的地方，人口密度较低，各种污染较少，容易亲近自然。但也有其劣势，例如外围一般是乡村社区，社会文化环境与氛围较差，社会治安情况复杂。住户在商务、就业、教育、医疗保健、娱乐、文化体育等方面不如市区方便，往往需要借助交通工具往返市区，从而增加了在交通方面的经济、时间和精力花费。所以交通和配套是决定城郊住宅成功与否的两大命门。

【交通关】

为了推销城郊住宅，杭州一些开发商开始推出过买房送汽车活动，似乎有了私家车，交通就不成问题了；事实上我国是一个土地资源十分稀缺的国家，小汽车加高速公路的模式要占用大片土地，还要消耗大量能源，未必适合于中国。轻轨交通既节能，又省地，而且交通容量大，安全可靠，在国外大城市中的重要性日益明显，杭州市的轻轨工程正在规划之中，一、二期工程四条线路所经之处，房地产开发商为之雀跃，“紧邻轻轨车站，升值潜力无限”成为楼书必用广告语。轻轨的建设对位置偏远、交通不便的中低价住宅绝对是个利好消息，但还需地面步行交通系统的配合，公交线路也要不断增加，才能合理疏散交通人流；同时，伴随着轻轨概念房产不断升值，轻轨附近必将开发大量新楼盘，大量增加的新居民可能使轻轨变得拥挤不堪；在上海，那些家住“地铁房”的人们发现，高峰时段的地铁越来越挤，而今年7月5日一场突如其来的地铁故障让人们知道了一个道理：不能把出行的“鸡蛋”放在一个篮子里。因此，在购买城郊住宅时，轻轨、快速道路和公交线路都是必须考察的要素。

【配套关】

目前杭州的城郊房产开发多数处于自发状态，政府的基建配套能否跟上开发商的脚步还是个问号。城西蒋村是一个很好的例子，在六七年的开发过程中，蒋村地区涌现了大批的精品楼盘，但遗憾的是，由于该区域在整体规划上滞后，导致了现在大型配套设施的缺乏，也造成了大量社会资源的浪费。如果在九堡、下沙和星桥远郊住宅的开发中，政府和开发商能够做到整体规划的高标准和市政配套先行，将把这里的人气很快带动起来；但城市基建配套的投资非常大，目前杭州的城郊住宅又四面开花，政府财政很有可能出现不堪重负的情况，这个因素值得买房人注意。

【观念与习惯关】

居住习惯和观念也是影响购房需求偏好的重要因素。虽然随着家庭收入和消费水平的提高，购房者对住宅的环境质量、户型结构、面积大小要求越来越高，对城郊住宅的接受度也会越来越高，但考虑到大城市生活的方便性，不少杭州人更喜欢住在市中心繁华地带，有些人甚至有着顽强的“市中心情结”，观念转变还有待时日。本来下沙、九堡和星桥的低价远郊房，不少都是面对上班族，工薪阶层在轻轨未通房价未涨之前购买最为合算，但现在率先预订的却多是一些容易接受新事物的中上收入人士；剔除部分工薪阶层购买力有限的因素，观念和习惯一时难以改变也是事实。

【市场成熟度关】

最后，我们必须清醒地看到，虽然住宅郊区化是大势所趋，但不等于开发城郊住宅就一定会大获成功，开发商的建设水平、资金实力以及市场景气度都会起到决定性作用。从这一两年的形势看，过于乐观地预计到大杭州时代的来临将导致决策的错误，杭州建成区范围内和紧靠建成区的外围已有较大的开发量，杭州对产业和人口的吸引力若不能持续放大，则对新开发楼盘的消化能力可能短期内难以跟进。  

九堡、下沙生活指南

公交：公交车595路艮山流水苑至下沙、525路葵巷至下沙、311路火车东站至下沙、325路葵巷至九堡、326路武林广场至七堡、中巴车858路武林门至下沙、828路环北市场至下沙，新增公交328路保?路至下沙、假日14路解百至下沙。公交车末班车时间为晚上9点半，从下沙和九堡乘坐公交车到达武林广场约需40分钟。未来轻轨一期工程从武林广场通至下沙城。

农贸市场：七堡有小型农贸市场，下沙有下沙开发区农贸市场。

购物：零售业巨头麦德龙超市就在附近，从下沙坐595路公交车到麦德龙超市约需15分钟。将来计划在下沙东部建设大型商贸中心。

学校：九堡有九堡实验小学，杨公村小学和朝阳中学。下沙有杭州实验外国语学校（分小学部、初中部）、育英学院（分初中部、高中部），下沙高教园区已有浙江工程学院、中国计量学院、杭州电子工业学院、浙江水利水电专科学校、杭州职业技术学院和杭州司法警察职业学校等6所大专院校进入。同时，占地9000亩的东区也将兴建。以用于接纳包括浙江财经学院、杭州商学院在内的8所高校。

医院：区域内现有七堡医院和东方医院两所医疗机构。

燃气：九堡因房地产开发历史较早，区域内已有不错的管道煤气系统。下沙城因规划较为完整，也同样拥有成熟的管道煤气系统。

星桥生活指南

公交：走外围线，309路公交从艮山流水苑至临平南站，再坐中巴到星桥街道。321路公交从大关小区至南星站，再坐中巴到星桥街道。待天都巴士开通，将有3条行车线路呈放射状直通杭州市中心地区，终点站分别是杭州体育馆、黄龙体育中心和吴山广场，车程约需30分钟。而必经之路的笕丁路和临丁路正在进行拓宽改造工程，工程将于2002年初竣工。规划中到临平的轻轨交通，星桥地区为必经之地。

农贸市场：现星桥地区有小型农贸市场。规划中的天都城将建2个大型的标准农贸市场。

购物：目前只有一些沿街小型商场。以后天都城每个小区都建有社区综合服务中心。特别是沿天都城南北向的中轴线两侧建有2000米长的商业步行街，是集休闲、购物、娱乐于一体的景观大道。在占地逾千亩的天都欢乐四季公园旅游休闲景区内建有旅游购物商店。

学校：星桥街道现有星桥中学、星桥小学、幼儿园等教育机构。计划中的天都城，将与国际及国内专业办学机构合作，构建从幼儿园、小学、中学、高中直至社区大学的全程教育体系，并配备天都校巴接送学生。

医院：星桥现有镇级医院和部分便民药店。规划中的天都城将与杭州著名医院联手，开设分院，提供一系列的医疗保障服务。

燃气：根据《杭州市区天然气利用工程可行性研究报告》，杭州市外环天然气高压管道将经由临平天然气高中压调压计量站降至中压后，再由天然气中压管道供给星桥街道和天都城。天都城内规划燃气管道均按天然气标准建设。